最近通過(guò)買(mǎi)房群向情報(bào)員咨詢(xún)的不少，除了住宅外，也不乏對(duì)公寓感興趣的。

說(shuō)起來(lái)，公寓在天津人眼中長(zhǎng)期是個(gè)雞肋貨，尤其限購(gòu)之前，能買(mǎi)住宅誰(shuí)會(huì)買(mǎi)公寓呢，產(chǎn)權(quán)時(shí)間短，居住密度大，傳統(tǒng)思維里就不是正經(jīng)房子，丈母娘都要嫌棄的那種。

但是后來(lái)吧，一方面受限購(gòu)政策的影響，另一方面2016年以后天津的買(mǎi)房門(mén)檻整體上了一個(gè)臺(tái)階，公寓的相對(duì)優(yōu)勢(shì)也就顯示出來(lái)了，主要的吸引點(diǎn)在于：總價(jià)低、能平遷戶(hù)口，大部分還不限購(gòu)。

此外，“市區(qū)低價(jià)學(xué)區(qū)房”也是部分公寓項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)，就比如這兩天刷屏的和平翰林公館，因?yàn)楦哒{(diào)宣布原來(lái)對(duì)口的中心小學(xué)變成了更牛掰的實(shí)驗(yàn)小學(xué)，短期內(nèi)成交量大增，還因此漲價(jià)了不少。

很多不熟悉公寓市場(chǎng)的朋友不免有些疑惑：

翰林公館不是住宅嗎？咋又說(shuō)是公寓呢？

為什么天津有的公寓50年產(chǎn)權(quán)有的40年？

為什么有的商水商電有的民水民電？

天津公寓都有落戶(hù)資格嗎？都不限購(gòu)嗎？

公寓被納入學(xué)區(qū)劃片嗎？

買(mǎi)公寓是不是坑特別多呀？

……

別著急，咱們一個(gè)一個(gè)來(lái)說(shuō)。

天津公寓和住宅差在哪兒？

先說(shuō)兩個(gè)共性的：

一個(gè)是產(chǎn)權(quán)年限，普通住宅就是大家常說(shuō)的70年產(chǎn)權(quán)房，公寓則是40年或者50年產(chǎn)權(quán)；

一個(gè)是建筑規(guī)范，公寓一般樓層多、單層戶(hù)數(shù)多，居住密度較大，以市中心、小戶(hù)型、精裝修的形式為主，也有一些郊區(qū)毛坯公寓，總價(jià)非常低。

具體來(lái)說(shuō)，公寓和公寓也不一樣，以天津的市場(chǎng)現(xiàn)狀，根據(jù)產(chǎn)權(quán)年限和購(gòu)房政策，天津公寓產(chǎn)品可以分為三大類(lèi)：

一種是產(chǎn)權(quán)50年的居住型公寓，除了產(chǎn)權(quán)年限和建筑形態(tài)外，基本跟住宅一樣，民水民電、有燃?xì)猓拶?gòu)，首付首套3成、二套6成；基本分布在市中心繁華地段。

一種是產(chǎn)權(quán)40年的商住型公寓，商水商電、無(wú)燃?xì)?，不限?gòu)，首付5成、最長(zhǎng)貸款10年；是天津市面上最為主流的一類(lèi)公寓產(chǎn)品。

還有一種是產(chǎn)權(quán)40年的城市型公寓，民水民電、有燃?xì)?，但不限?gòu)，首付5成、最長(zhǎng)貸款10年；屬于新八大里片區(qū)特批的一種公寓類(lèi)型，不過(guò)現(xiàn)在房源不多了。

天津住宅（含限價(jià)房和住宅型公寓、不包括一般公寓）的限購(gòu)是指：

以家庭為單位，除濱海新區(qū)之外，天津戶(hù)籍（含集體戶(hù)口，不包括藍(lán)印戶(hù)口）限購(gòu)第三套住房；

外地戶(hù)籍和成年單身人士（包括未婚、離異）限購(gòu)第二套住房；

濱海新區(qū)不限購(gòu)；

外地戶(hù)籍在天津買(mǎi)房需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明（部分片區(qū)針對(duì)個(gè)別人群有所放寬）。

天津公寓能落戶(hù)嗎？

現(xiàn)在天津市面上主流的公寓產(chǎn)品，居住型也好、商住型也罷，大多是可以落戶(hù)的，但并不是直接落戶(hù)，而是買(mǎi)房人取得天津集體戶(hù)口以后，可以把戶(hù)口平遷到房子上。

戶(hù)口平遷大多數(shù)情況要求拿到房本后才能辦理，就是先由開(kāi)發(fā)商通過(guò)與規(guī)劃局地名辦協(xié)商，在房產(chǎn)證下達(dá)后，由地名辦申請(qǐng)，將小區(qū)名字錄入公安系統(tǒng)再進(jìn)行，個(gè)別項(xiàng)目也可以憑購(gòu)房合同落戶(hù)。

不同項(xiàng)目交房時(shí)間以及下房本的時(shí)間不一樣，有平遷和給孩子上學(xué)打算的朋友一定要提前跟項(xiàng)目方咨詢(xún)好，以免耽誤進(jìn)度。再就是注意如果是買(mǎi)二手公寓，很多是要求賣(mài)家戶(hù)口遷出，買(mǎi)家才能遷入，這一點(diǎn)也要提前問(wèn)好。

天津公寓能算學(xué)區(qū)房嗎？

天津絕大部分公寓不納入學(xué)區(qū)劃片范疇，只能由區(qū)域統(tǒng)籌入學(xué)，這個(gè)統(tǒng)籌遵從就近原則，分配到的肯定就不是重點(diǎn)學(xué)校嘍。

市區(qū)個(gè)別住宅型公寓，在與周邊優(yōu)質(zhì)學(xué)校簽署相關(guān)協(xié)議后，也可以為業(yè)主提供一個(gè)對(duì)口入學(xué)資格（比如前面提到的翰林公館），但這類(lèi)產(chǎn)品就比較稀缺了，具體我們下文展開(kāi)講。

天津在售公寓什么情況？

接下來(lái)就是重點(diǎn)了：當(dāng)前天津有哪些公寓可以選擇？我們以具體案例分類(lèi)介紹幾個(gè)。

備注：黃色為50年產(chǎn)權(quán)、藍(lán)色為40年產(chǎn)權(quán)

注意，以上選取目前銷(xiāo)量靠前的主流公寓類(lèi)產(chǎn)品。答應(yīng)我，公寓本來(lái)就是比住宅次一級(jí)的選擇，公寓里的“糊咖”咱就別關(guān)注了，好嗎？

NO.1 居住型公寓

優(yōu)點(diǎn)：市中心、有學(xué)區(qū)、帶精裝

吐槽：限購(gòu)，也不老便宜的呀嘿

首先閃亮登場(chǎng)的是天津公寓中最接近普通住宅的一類(lèi)產(chǎn)品，除了產(chǎn)權(quán)是50年外，在水電氣、落戶(hù)資格、購(gòu)房政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上跟住宅一樣：

民水民電、有燃?xì)猓?/p>

受天津限購(gòu)令的約束，

貸款都是首套3成、二套6成，可使用公積金，

稅費(fèi)跟普通住宅標(biāo)準(zhǔn)一致，二手房交易時(shí)滿(mǎn)兩年免征增值稅。

“

你可以看看哪些項(xiàng)目？

和平翰林公館

和平區(qū)

坐標(biāo)和平區(qū)，產(chǎn)權(quán)50年，居住型公寓，民水民電有燃?xì)?，受限?gòu)政策制約。2棟高層塔樓在售，共1500戶(hù)，整體出房率大概60%，帶精裝，預(yù)計(jì)2021年3月交房。

1號(hào)樓46層到頂，9梯14戶(hù)，戶(hù)型建面69-144㎡；

2號(hào)樓60層到頂，13梯19戶(hù)，戶(hù)型建面43-115㎡；

最新銷(xiāo)售信息：之前40㎡-50㎡房源300萬(wàn)出頭，80㎡、100㎡的500多萬(wàn)，最近漲價(jià)了，現(xiàn)有最小戶(hù)型61㎡，只剩頂層和底層，總價(jià)380多萬(wàn)；兩室86㎡戶(hù)型總價(jià)500萬(wàn)左右，106㎡戶(hù)型近600萬(wàn)。

和平區(qū)教育資源本來(lái)就很牛掰，翰林公館之前對(duì)口和平中心小學(xué)，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)變成市教委唯一直屬小學(xué)、教學(xué)實(shí)力排名第一的天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)了。不過(guò)目前還只是開(kāi)發(fā)商單方面宣傳，售樓處口徑說(shuō)是“正式文件過(guò)幾天下”。

預(yù)計(jì)2021年3月交房的同時(shí)下房產(chǎn)證，屆時(shí)可以平遷戶(hù)口。和平區(qū)學(xué)位六年一輪換，只針對(duì)二手房，也就是說(shuō)如果買(mǎi)的二手房名下過(guò)去6年內(nèi)使用過(guò)學(xué)位，你的孩子就沒(méi)資格了，只能接受統(tǒng)籌；在同一名下的不受影響，兩個(gè)孩子都可以上學(xué)。

中交海河公館

南開(kāi)區(qū)

坐標(biāo)南開(kāi)區(qū)老城廂東北角，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電有燃?xì)?，受限?gòu)政策制約。一共規(guī)劃了3棟樓，帶精裝，2022年6月交房。

5號(hào)樓28層到頂，一個(gè)單元，4梯12戶(hù)，戶(hù)型建面50㎡-108㎡；

4號(hào)樓32層到頂，兩個(gè)單元，2梯4戶(hù)、2梯6戶(hù)，戶(hù)型建面52㎡-128㎡；

最新銷(xiāo)售信息：小戶(hù)型基本售罄，最小的50㎡已經(jīng)沒(méi)了，54㎡還有房源，總價(jià)不到260萬(wàn)，70多㎡的總價(jià)大概300萬(wàn)。

南開(kāi)區(qū)學(xué)校劃片分北片、中片、南片，教育資源更好的北片，頭把交椅就是中交海河公館對(duì)口的中營(yíng)小學(xué)（分校），售樓處口徑“100%能上”，有教育局的公示文件。房產(chǎn)證下來(lái)后可落戶(hù)上學(xué)，跟翰林公館一樣，學(xué)籍如果是本戶(hù)主的話(huà)，一年一循環(huán)，二手房則需確定下六年內(nèi)有無(wú)使用過(guò)。

天塔喜馬拉雅

南開(kāi)區(qū)

坐標(biāo)南開(kāi)區(qū)衛(wèi)津南路與天塔道交口，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電沒(méi)有燃?xì)?，受限?gòu)政策制約。一共2棟樓，4梯11戶(hù)，帶精裝，2021年6月交房。

最新銷(xiāo)售信息：在售戶(hù)型區(qū)間94㎡-141㎡，最低總價(jià)273萬(wàn)（前五年包租不住，直接抵扣租金的價(jià)格）。

可以平遷落戶(hù)天津共有產(chǎn)權(quán)房可以落戶(hù)嗎，對(duì)口華夏小學(xué)，中學(xué)劃片搖號(hào)范圍有天大附中、南大附中、師大附屬、六十三中，綜合學(xué)區(qū)資源較好。

陽(yáng)光100喜馬拉雅

南開(kāi)區(qū)

坐標(biāo)南開(kāi)區(qū)紅旗路與楚雄道交口，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電有燃?xì)?，受限?gòu)政策制約。1棟樓共238戶(hù)，30層到頂，1-2層為書(shū)咖和餐廳，3-28層為精裝公寓，4梯10戶(hù)，29-30層為頂層會(huì)所?，F(xiàn)房。

最新銷(xiāo)售信息：在售戶(hù)型區(qū)間94㎡-135㎡，最低總價(jià)275萬(wàn)（前五年包租不住，直接抵扣租金的價(jià)格）。

可以平遷落戶(hù)，對(duì)口翔宇華夏小學(xué)，中學(xué)劃片搖號(hào)范圍有天津中學(xué)、南開(kāi)實(shí)驗(yàn)、師大附屬實(shí)驗(yàn)、第九中學(xué)。

溫馨提示

居住型公寓常以學(xué)區(qū)為賣(mài)點(diǎn)，但要想順利上到理想學(xué)校也絕非易事。

比如：天津新房是不能承諾學(xué)區(qū)片的，除非有特批，但即便是開(kāi)發(fā)商把蓋章文件擺出來(lái)了，最終能不能上到對(duì)口學(xué)校也不是萬(wàn)無(wú)一失的。

再比如：學(xué)籍是不是一次性的、是否輪換？買(mǎi)的時(shí)候能上重點(diǎn)學(xué)校，如果轉(zhuǎn)手賣(mài)的時(shí)候不行了，那房子的價(jià)值自然大打折扣。

又比如：公寓對(duì)口的是主校區(qū)還是分校區(qū)？同樣的學(xué)校招牌，實(shí)際師資力量咋樣可不一定一致。

還比如：交房時(shí)間，能不能按承諾的日子交付？如果晚了，拿不到房產(chǎn)證又會(huì)影響落戶(hù)和孩子轉(zhuǎn)學(xué)的時(shí)間，這一耽誤就可能錯(cuò)過(guò)一年……

NO.2 商住型公寓

優(yōu)點(diǎn)：不限購(gòu)、價(jià)格便宜

吐槽：商水商電、稅費(fèi)高

商住型公寓物業(yè)屬性上是純商業(yè)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)為40年，除了自住也可以作為辦公場(chǎng)所：

不在限購(gòu)范圍內(nèi)，也就是買(mǎi)了公寓以后再買(mǎi)住宅還是按首套執(zhí)行；

貸款首付5成，10年內(nèi)還清，不可以使用公積金；

生活方面一般按商業(yè)水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交付，燃?xì)庥械捻?xiàng)目有、有的沒(méi)有；

稅費(fèi)比普通住宅高很多，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)包括3%契稅、30%-60%的土地增值稅、5.65%的增值稅及20%的個(gè)人所得稅，加起來(lái)應(yīng)該會(huì)在總房款的20%左右。

“

你可以看看哪些項(xiàng)目？

首創(chuàng)大河公館

河北區(qū)

坐標(biāo)河北區(qū)天泰路與津浦北路交口，毗鄰6號(hào)線天泰路站。商住型公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)政策制約，商水商電，但有燃?xì)?。?guī)劃為5棟樓，帶精裝，2022年6月交房。18、19、23到頂，共860戶(hù)，3梯9戶(hù)，主力戶(hù)型52㎡-77㎡。

最新銷(xiāo)售信息：一共還剩20多套房天津共有產(chǎn)權(quán)房可以落戶(hù)嗎，均價(jià)2萬(wàn)6-2萬(wàn)8。最小的52㎡買(mǎi)一層送一層，實(shí)際使用空間70-80㎡，總價(jià)140萬(wàn)；兩室最小的84㎡，樓層只剩4樓和18樓。

下房本后可以平遷戶(hù)口。學(xué)校有在建的天泰路小學(xué)，但育嬰里小學(xué)只有同項(xiàng)目住宅產(chǎn)品可以承諾，公寓大概率上不了。

中冶盛世國(guó)際廣場(chǎng)

河西區(qū)

坐標(biāo)河西區(qū)新八大里。

最新銷(xiāo)售信息：民水民電的平層公寓已經(jīng)售罄，現(xiàn)有l(wèi)oft公寓在售，產(chǎn)權(quán)40年，精裝現(xiàn)房，商水商電，沒(méi)有燃?xì)猓?梯20-30戶(hù)，戶(hù)型建面67㎡-84㎡，最低總價(jià)北向陰面67㎡戶(hù)型140多萬(wàn)，南向房源剩的不多，特惠，好位置的150多萬(wàn)。

可以平遷落戶(hù)，上學(xué)統(tǒng)籌，對(duì)口的是普通小學(xué)。

萬(wàn)科天地

東麗區(qū)

坐標(biāo)東麗開(kāi)發(fā)區(qū)津塘公路419號(hào)（宜家家居北側(cè)），緊鄰地鐵9號(hào)線。商水商電但有燃?xì)?，首?成，最多貸款10年。預(yù)計(jì)2022年3月交房。

最新銷(xiāo)售信息：loft躍層只剩十幾套了，現(xiàn)主力產(chǎn)品是改造后的平層，2梯6/8/10戶(hù)，居住密度好了很多，主力戶(hù)型62㎡1室、79㎡兩室，單價(jià)1萬(wàn)出頭，總價(jià)62㎡戶(hù)型60萬(wàn)起，70㎡戶(hù)型80萬(wàn)起。

由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)，經(jīng)改造后居住體驗(yàn)有明顯提升，又是萬(wàn)科的精裝和萬(wàn)科的物業(yè)，可以作為環(huán)城低總價(jià)上車(chē)盤(pán)的一個(gè)選擇，而且能平遷戶(hù)口。

悅光年

武清區(qū)

坐標(biāo)武清新城，泛楊村成熟板塊。商水商電，沒(méi)有燃?xì)猓?021年8月30日交房，180個(gè)工作日內(nèi)下房本。

最新銷(xiāo)售信息：在售一種是loft躍層，最小面積32㎡只剩頂層，總價(jià)38萬(wàn)左右；

一種是平層公寓，最小面積43㎡，總價(jià)也是30多萬(wàn)。

接受戶(hù)口平遷，武清類(lèi)似的公寓還有碧桂園云河PARK、麒麟商業(yè)中心等，都位于武清楊村及周邊片區(qū)，配套都還可以，加上價(jià)格非常便宜，最低首付十幾萬(wàn)就可以拿下一個(gè)小躍層把戶(hù)口遷到天津，所以銷(xiāo)量普遍較多，以河北尤其是廊坊的客群居多。

NO.3 城市型公寓

優(yōu)點(diǎn)：不限購(gòu)、民水民電

吐槽：只在新八大里，沒(méi)多少房了喲親

是河西新八大里地界特批特設(shè)的新型公寓產(chǎn)品：

產(chǎn)權(quán)40年，期限屆滿(mǎn)可參照住宅類(lèi)依法自動(dòng)續(xù)期經(jīng)特批；

可享受等同于住宅產(chǎn)品的民水民電，有燃?xì)馊霊?hù)；

居住密度要比前兩類(lèi)小一些，每層2-13戶(hù)不等。

其他就跟普通商住型公寓一樣了，不限購(gòu)，貸款首付5成、10年內(nèi)還清，稅費(fèi)高等等……

至于學(xué)區(qū)，新八里公寓項(xiàng)目業(yè)主子女上學(xué)，需要在全區(qū)統(tǒng)籌分配，上不了師大二附小。好在學(xué)位不是一次性的，可以反復(fù)使用。

“

你可以看看哪些項(xiàng)目？

天地源熙樾臺(tái)

河西區(qū)

坐標(biāo)河西新八里，總體規(guī)劃了5棟洋房、2棟城市型公寓及商業(yè)產(chǎn)品，采用圍合組團(tuán)的社區(qū)形式。民水民電，有燃?xì)猓?021年年初跟住宅同步交房，上學(xué)統(tǒng)籌就近安排。

最新銷(xiāo)售信息：6號(hào)樓已售罄，2號(hào)樓還剩六七十套房源，整棟樓10層到頂，底商占了2層，一共4個(gè)單元，1梯3-4戶(hù)，戶(hù)型建面50㎡-104㎡，出房率76%，均價(jià)26000元/㎡。在售一室最小面積50㎡、最低總價(jià)120萬(wàn)；兩室最小面積72㎡、最低總價(jià)160萬(wàn)。

數(shù)據(jù)顯示，最近一年來(lái)，天津公寓市場(chǎng)也有約8000套的成交量，雖然比不上2016年頂峰時(shí)期的將近2萬(wàn)套，但考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，這個(gè)基本盤(pán)可不小——錢(qián)不夠的、想落戶(hù)的、被限購(gòu)卡住的，會(huì)把公寓列入一個(gè)選擇項(xiàng)。

但是世界上沒(méi)有白撿的便宜，無(wú)數(shù) 經(jīng)驗(yàn)表明，公寓很難與住宅同權(quán)，投資價(jià)值也區(qū)隔于住宅，總的來(lái)說(shuō) 是優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯的一類(lèi)產(chǎn)品，買(mǎi)房的你一定要搞清楚自己的核心訴求是什么。

無(wú)論是作為自住替代還是落戶(hù)投資，除了對(duì)學(xué)校信息的確認(rèn)，關(guān)鍵還要考慮收益和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?wù)必認(rèn)準(zhǔn)地段和品牌，算好 租金回報(bào)、轉(zhuǎn)讓收益這筆賬， 另外梯戶(hù)比和物業(yè)也非常重要，不僅影響居住體驗(yàn)，也關(guān)系到轉(zhuǎn)讓價(jià)值！

公寓市場(chǎng)背后，有對(duì)價(jià)格的妥協(xié)，有想落戶(hù)的現(xiàn)實(shí)，有莫須有的承諾，有苦兮兮的維權(quán)……太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，祝每一個(gè)無(wú)奈的人都能踩對(duì)點(diǎn)、不掉坑。

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責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)