房地產(chǎn)政策已觸南墻，必須拐彎。

　　天津基本擬好，最快8月落地，但還得等等一線城市。

　　不僅天津，現(xiàn)在全國視線都集中在北上廣深。

　　導(dǎo)致這4個(gè)城市壓力山大，歷史性拉群開會。

　　據(jù)說，上廣深也沒了主意，都扭頭看北京。

　　休假完，洪水退，政策就出臺，屆時(shí)全國“六王畢，四海一”。

　　現(xiàn)在，大家最關(guān)心的是——

　　天津出臺政策之后，樓市會有啥反應(yīng)?

　　成交量會起來嗎?房價(jià)會漲嗎?該什么時(shí)候買房?

　　如果還認(rèn)為，出政策=房價(jià)大漲，那就太天真。

　　住房、教育、醫(yī)療，是中國的“新三座大山”，移山是頂層戰(zhàn)略，不會改。

　　只是在移山過程中，結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀況，做短暫而適度的調(diào)整。

　　所以，凡事“有限有度”。

　　第一個(gè)問題：天津樓市政策的“限”在哪?

　　也就是說，天津還能有多少政策空間?

　　全國層面的政策范文是——降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸。

　　允許各城市按此抄作業(yè)，但可不能抄錯(cuò)了，后果很嚴(yán)重。

　　天津已執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，還可以抄個(gè)降首付。

　　據(jù)了解，市內(nèi)六區(qū)政策不會突破，首套首付兩成會在非限購區(qū)域。

　　環(huán)城、遠(yuǎn)郊、濱海，是最大的政策撕口。

　　還談不上“史詩級”，影響也不會是“核彈級”。

　　? 降首付，只對一部分人有用。

　　有買房需求，有月供能力，但存款少，首付不夠，利好這類人群。

　　就算因“認(rèn)房不認(rèn)貸”賣一買一算首套的人，也不會只交兩成首付。

　　現(xiàn)在買房，是月供邏輯。

　　對自己的收入有沒有高預(yù)期?有沒有信心每月高額還款?

　　差的確實(shí)不是那一成首付。

　　? 放限購，給誰放?

　　· 放給本地家庭：

　　說明這個(gè)家庭已經(jīng)兩套房了，還想再買一套?

　　有這種情況嗎?當(dāng)然有，但不是最大的份額，不普遍。

　　現(xiàn)在二孩/60歲以上老人家庭，已經(jīng)可以買第三套了。

　　關(guān)鍵要同時(shí)放限貸，總不能全款買第三套吧。

　　· 放給外地家庭：

　　目前，天津的購房名額不難拿到，條件已經(jīng)比較寬松。

　　政策出臺后，肯定會帶動(dòng)一波行情。

　　先以激發(fā)存量入市為主，畢竟市場積壓了不少觀望的需求。

　　遠(yuǎn)的不說，6、7月新房成交69、57萬方，天津的基本面在80萬方/月。

　　這就積壓了34萬方……

　　但短期還無法吸引太多的增量入市。

　　任何一個(gè)市場，沒有增量就沒有長期行情。

　　天津樓市，如何能吸引增量進(jìn)場?

　　取決于一線城市的示范效應(yīng)。

　　第二個(gè)問題：一線城市政策的“度”有多少?

　　一線城市的政策尺度，代表了高層的容忍度。

　　為什么一個(gè)月過去，“只聽腳步聲，不見人下樓”?

　　因?yàn)槊粶?zhǔn)尺度，哥兒四個(gè)才開會商量，否則干就完了，費(fèi)這勁干嘛。

　　“小作文”表示，政策已擬完，等待批示。

　　力度不會太大，郊區(qū)放限購，利率和首付比例都可能降低。

　　10月進(jìn)行二次評估，房價(jià)漲幅控制在5%以內(nèi)。

　　達(dá)到預(yù)期就停止，沒達(dá)到再加碼。

　　空穴不來風(fēng)，讀出幾個(gè)信息點(diǎn)：

　　? 房價(jià)漲幅不超5%，不能破。

　　這是一個(gè)沒有明文規(guī)定的數(shù)字，房住不炒以來，一直存在。

　　如果一線只能漲5%，那天津呢?

　　樓市輪動(dòng)的核心在于：

　　一線房價(jià)高企，導(dǎo)致需求溢出到二線，轉(zhuǎn)為二線的增量。

　　2020年，開始過一輪新行情。

　　2021上半年，天津輪動(dòng)到了，當(dāng)時(shí)河西、西青已出現(xiàn)5-10%的漲幅。

　　但知道一線漲了多少嗎?

　　深圳漲30%，上海漲15%，北京漲10%……下半年房企暴雷，輪動(dòng)終止。

　　一線不超漲，就不會有示范作用，天津也接不到什么水。

　　? 政策將會是“追加制”。

　　高層想要的是，成交量大漲，成交價(jià)不漲。

　　但這個(gè)是個(gè)BUG，量價(jià)關(guān)系本身捆綁一體。

　　只要遵循市場經(jīng)濟(jì)，就很難單獨(dú)控制。

　　所以，接下來的政策，將會是“追加制”。

　　只能分階段評估，一點(diǎn)一點(diǎn)的給。

　　現(xiàn)在預(yù)期剛放出，一線樓市就蠢蠢欲動(dòng)，房東跳漲、周成交量上漲……

　　這也給高層反饋了“負(fù)向信號”——真怕出了政策，房價(jià)控制不住。

　　因此，三季度的政策會非常謹(jǐn)慎，給一線樓市預(yù)留出觀察期。

　　10月之前，允許不漲，但不能忍受超漲。

　　看透天津的“限”，讀懂一線的“度”，就能預(yù)判下半年的樓市。

　　? 天津8、9月的樓市，依舊很難。

　　8、9月，政策不會“大力出奇跡”。

　　以鼓勵(lì)、喊口號為主，水龍頭先擰開一點(diǎn)點(diǎn)，測試市場反應(yīng)。

　　我們都知道，樓市“積重難返”，不下猛藥，根本不會反轉(zhuǎn)。

　　雖有預(yù)期，但開發(fā)商等不了。

　　已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月成交低迷，8月底很可能出現(xiàn)大面積的“特惠潮”。

　　現(xiàn)在，苗頭已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　河?xùn)|幾個(gè)盤咬上了，環(huán)城降價(jià)、一成首付……

　　?“930”是重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　9月底，高層將對樓市二次評估。

　　不局限于一線，也包括二線。

　　如果市場沒拉起來，就要“大力出奇跡”了。

　　基于現(xiàn)狀主觀推測，樓市已經(jīng)不是給點(diǎn)政策，倆月就能起來的。

　　所以，大概率四季度會下猛藥，孤注一擲。

　　目的是拉經(jīng)濟(jì)，讓經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)，而不是重拾“對房地產(chǎn)行業(yè)的溺愛”。

　　為什么要“房不刺經(jīng)”?因?yàn)椤胺磕茏羁齑探?jīng)”。

　　? 天津樓市的行情，看到11月。

　　真正的行情，會在四季度，確切的說是11月。

　　第一，政策加碼，量變引發(fā)質(zhì)變。

　　四季度政策力度上升，包括降低存量房貸利率等，一系列組合拳真正落地。

　　對樓市產(chǎn)生刺激效果，激發(fā)需求入市。

　　第二，政策預(yù)期11月發(fā)酵到頂峰。

　　一線樓市反應(yīng)先于政策，天津樓市反應(yīng)滯后于政策。

　　8月政策月啟動(dòng)后，一般3個(gè)月后，成交量才有所體現(xiàn)。

　　第三，新盤集中入市。

　　10、11月天津新盤集中入市，10個(gè)左右。

　　市區(qū)居多，金茂體北、中海中醫(yī)藥、格調(diào)馥頌花園……

　　高總價(jià)房源集中成交，能提振市場。

　　至此，完成年初徐主編預(yù)測的“駝峰行情”。

　　上半年靠小陽春，下半年靠政策推動(dòng)。

　　再次強(qiáng)調(diào)，所謂的行情是量的起勢，不是價(jià)格的反彈。

　　現(xiàn)在成交量破歷史新低，先修復(fù)到正常值。

　　今年，依舊是修復(fù)期。

　　在正常值基礎(chǔ)上連漲3個(gè)月，房價(jià)才有向上的動(dòng)力。

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