東麗，有兩個(gè)板塊可以關(guān)注，一個(gè)是金鐘板塊，一個(gè)是東麗湖。

　　金鐘板塊是2020年最大的一批黑馬，成交量說(shuō)明一切。

　　2020年，東麗賣的最好的樓盤(pán)就是中交雅郡城東春曉，共成交66520平米，734套。

　　板塊在去年一度擠進(jìn)全市成交TOP10。

　　一是有地鐵6號(hào)線，二是高層單價(jià)在16000元/平米左右，而且在距離上與市區(qū)“無(wú)限接近”。

　　目前，河北的新房市場(chǎng)選項(xiàng)太少，作為近鄰，金鐘板塊在一定程度上補(bǔ)足了供應(yīng)端的缺失。

　　東麗湖，近兩年在做“新板塊”，代表性項(xiàng)目有兩個(gè)：中建玖棠府和金融街聽(tīng)湖小鎮(zhèn)。

　　板塊主打的還是低密和自然資源。

　　實(shí)際上，東麗湖的熱度在很大程度上依賴于城東的樓市發(fā)動(dòng)機(jī)——空港。

　　首先，空港能帶來(lái)人口、產(chǎn)業(yè)，有人就有需求;

　　其次，空港的生活資源，比如奧特萊斯、SM濱海城、歐貿(mào)中心這樣的大型商業(yè)資源，東麗湖都能夠得上;

　　最后，目前空港的房?jī)r(jià)是跳脫出周邊房?jī)r(jià)梯度的，高價(jià)驅(qū)使著買房人外溢，華明鎮(zhèn)新房市場(chǎng)接近飽和，能接棒的也就東麗湖了。

　　而且東麗湖近期的動(dòng)作也不小，一是地鐵Z8線確定經(jīng)過(guò)東麗湖，二是板塊內(nèi)的商業(yè)逐步落地;三是，東麗湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)的落位。

　　北辰

　　在環(huán)城四區(qū)當(dāng)中，北辰的聲音稍弱一些。

　　原因是，整個(gè)區(qū)域的發(fā)力點(diǎn)太少了，由于天津城市發(fā)展比較“偏心”，所以北辰能夠汲取的養(yǎng)分相對(duì)少一些。

　　但是，北辰還是有機(jī)會(huì)的，主要體現(xiàn)在軌道交通上，一個(gè)是“通武廊”規(guī)劃，天津的首站將會(huì)落在北辰，另一個(gè)是北辰的高鐵站規(guī)劃。

　　這些都是大的城市規(guī)劃，從生活角度來(lái)說(shuō)，買房人可以瞄準(zhǔn)三個(gè)板塊。

　　宜興埠、瑞景和大張莊。

　　宜興埠，全靠未來(lái)城一個(gè)項(xiàng)目在支撐，2020年該項(xiàng)目成交了1813套，約17.74萬(wàn)平米，這相當(dāng)于一個(gè)小板塊的成交體量，自然成為了去年北辰買的最好的項(xiàng)目。

　　而且，未來(lái)城的體量相當(dāng)大，熱度還會(huì)持續(xù)一陣子。 瑞景，可以說(shuō)是北辰房?jī)r(jià)的“天花板”，熱度最高的無(wú)疑是運(yùn)河文化城。

　　為什么賣得好?

　　瑞景板塊是具有改善基因的，城市界面會(huì)更好，而且能夠吸引紅橋和河北的外溢。

　　主要還是靠品質(zhì)取勝，而且作為北辰的核心板塊未來(lái)是有機(jī)會(huì)抗住價(jià)格的。 大張莊，完全是一個(gè)“以價(jià)換量”的板塊，純24K剛需板塊，萬(wàn)元出頭的單價(jià)已經(jīng)成為整個(gè)北辰的“門(mén)檻級(jí)”板塊，特別適合外地人落戶。

　　當(dāng)然，在價(jià)值增長(zhǎng)上別抱太大希望，畢竟是剛需板塊，在基建水平和城市界面上都會(huì)差一些。

　　都那么便宜了，還要啥自行車。

　　做個(gè)小預(yù)判，在沒(méi)有強(qiáng)政策刺激的情況下，今年的天津樓市仍然是“剛需為王”。

　　近幾年，天津樓市的熱門(mén)板塊剛需占絕大多數(shù)。

　　總結(jié)起來(lái)，能走紅的板塊基本上都具備了買房“三要素”：地鐵、教育和商業(yè)。

　　如果從兌現(xiàn)速度來(lái)做個(gè)排序的話，教育和商業(yè)是最快的，但是商業(yè)會(huì)面臨招商的問(wèn)題。

　　如果從價(jià)值影響來(lái)說(shuō)，地鐵的影響是最大的，地鐵一響黃金萬(wàn)兩。

　　當(dāng)然，預(yù)算充足的條件下，有能力還是盡量買市區(qū)。

　　對(duì)于“夾心層”來(lái)說(shuō)，買市區(qū)難度大，買環(huán)城不認(rèn)頭。

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