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最新 | 天津擬出讓31塊住宅用地，涉及11個(gè)區(qū)！都在哪里→

日前，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《天津市2023年住宅用地?cái)M出讓清單公告（二期）》。今年二期擬出讓住宅用地共31塊，涉及11個(gè)區(qū)。其中南開區(qū)2塊，河西區(qū)3塊天津房價(jià)走勢最新消息2023，河?xùn)|區(qū)3塊，和平區(qū)1塊，河北區(qū)1塊，津南區(qū)2塊，北辰區(qū)3塊，武清區(qū)1塊，靜海區(qū)6塊，寶坻區(qū)4塊，濱海新區(qū)5塊。

公告稱為穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，本市將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批公布擬出讓住宅用地項(xiàng)目清單，確保市場主體盡早掌握土地供應(yīng)狀況。出讓工作具體安排以天津市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站、天津市公共資源交易中心網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)等發(fā)布的土地出讓公告為準(zhǔn)。本期清單地塊出讓公告在2023年9月28日前完成。

2023年第二期住宅用地清單

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9宗122.7億元！中北鎮(zhèn)8家競價(jià)封頂搖號！

昨日，共有9宗地塊成功出讓，總成交價(jià)為122.7億元。

本次土拍亮點(diǎn)

1. 17家房企參與

本次天津土地市場的熱度延續(xù)上月土拍的熱度，參拍房企數(shù)量明顯提升，共吸引17家，西青中北鎮(zhèn)地塊參拍房企達(dá)到8家。

2.熱度已由市區(qū)傳導(dǎo)至環(huán)城

本次拍出的9宗地塊中，延續(xù)了一貫以熱點(diǎn)地塊帶動(dòng)土拍熱度的策略，推出南開西湖道、河北南口路等地塊拉高土拍熱度。

但從本次拍地情況來看，環(huán)城區(qū)域市場熱度不減，尤其是西青，本次出現(xiàn)溢價(jià)均為西青區(qū)，城市的非核心區(qū)土地市場也出現(xiàn)了復(fù)蘇，房企投資策略已經(jīng)因?yàn)楹诵牡貕K難度大，總價(jià)高，從而延伸向城市外圍區(qū)域，帶動(dòng)了整體市場熱度提升。

3.央國企是主力，地方企業(yè)是驚喜

本次土拍大肆拿地的多為國企、央企，除了近期在天津活躍的熟悉房企泰達(dá)、城投、中海等，其余像魯能、保利、中鐵等品牌國央企也積極加倉布局。

除此之外，西青中北鎮(zhèn)地塊和西青李七莊邊村地塊均出現(xiàn)地方房企，對于區(qū)域市場和客戶深度了解，加之資金流狀況不錯(cuò)，在當(dāng)期市場情況下積極布局。

4. 品牌房企積極布局

本次土拍市場，中海、泰達(dá)、城投、萬科、保利、魯能、綠城、新城等實(shí)力品牌房企均有參與，伴隨新房市場熱度提升，房企開始逐步恢復(fù)信心。

天津市場也正在從去年的“寡頭時(shí)代”正在像“多頭時(shí)代”轉(zhuǎn)變。

百家爭鳴，才能欣欣向榮。

本次土拍熱度持續(xù)原因

1. 延續(xù)上月土拍熱度

上月金茂體北地塊和龍湖東孫臺地塊熱度不低，話題度不小，不少房企總部開始對天津加大關(guān)注、加大投資。

2. 庫存壓力小

本次上架地塊，除水西、南倉外，其余板塊市場僅個(gè)別項(xiàng)目在售。比如，本次熱度最高的中北鎮(zhèn)，目前主銷僅剩下華僑城萬科翡翠嘉和；這幾年熱度很高的海教園，目前主力僅龍湖樘樾和錦繡大家兩盤。

統(tǒng)計(jì)市區(qū)+環(huán)城近一年新房市場的庫存情況及去化走勢，截至5月新房庫存約為448萬㎡，去化周期僅為12個(gè)月了，是時(shí)候出手補(bǔ)貨了，按當(dāng)前的入市節(jié)奏，年前可入市。

3.利潤保障

現(xiàn)在房企拿地，先測算成本與收益，再衡量周邊供應(yīng)情況，是否可以快銷，和購房者衡量地塊是否能成為“紅盤”存在差異。本次出讓地塊的房地價(jià)差較好，除去商業(yè)部分，大部分宅地的房地價(jià)差在11000元/㎡到20000元/㎡之間，南開學(xué)府地塊價(jià)差甚至達(dá)到28000元/㎡，確保后期可以獲得不錯(cuò)的利潤。

4. 小地塊好操作

細(xì)看本次出讓地塊，多數(shù)是“小而精”體量不超過10萬㎡，部分地塊也控制在15萬㎡以內(nèi)，好操作、開發(fā)難度低，成本可控，回報(bào)周期短，有能力拿下的房企數(shù)量也會(huì)相應(yīng)更多一些。

現(xiàn)在房企拿地邏輯有變：從此前的跟隨市場，到現(xiàn)在的更傾向于“快銷”模式，開發(fā)快、入市快、去化快。

5. 頭部房企拓儲需求強(qiáng)烈

截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地儲備總面積22億平方米，較2021年末下降12%。

近期推出的地塊整體質(zhì)素較高，品牌房企開始補(bǔ)貨。

6.看好市場發(fā)展

上半年市場利好不斷，利率下調(diào)、市區(qū)改善熱度提升，環(huán)城遠(yuǎn)郊剛需集中入市，，市場整體信心有了一定的改善；加之本次供地間隔時(shí)間長，地塊供應(yīng)總量少，推出熱點(diǎn)地塊帶動(dòng)，且地塊條件放寬等諸多因素共同促進(jìn)了土地市場不斷回溫。

END

土拍起到正向提振市場作用，5月底房企爭奪熱點(diǎn)地塊，6月底這次，更多的品牌房企開始進(jìn)行投資，在環(huán)城投資，是一個(gè)積極向上的信號。土拍熱度的延續(xù)和提升，也將進(jìn)一步穩(wěn)定了購房者的心態(tài)，促進(jìn)一個(gè)穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)市場。

天津樓市當(dāng)下的一些現(xiàn)狀思考和分析

和大家分享一下天津樓市目前的一些現(xiàn)狀，以及針對當(dāng)下現(xiàn)狀的一些思考和建議的分析，考慮在津買房的朋友們可以重點(diǎn)關(guān)注一下這個(gè)系列的內(nèi)容

1.還是要救市～

天津樓市經(jīng)歷了去年年底疫情放開后成交量的上升，在今年2月到達(dá)了一個(gè)頂峰，然后成交量又陸續(xù)下滑，到五月份基本市場就又是一個(gè)非常平淡的現(xiàn)狀。其實(shí)不止天津，全國大多數(shù)城市的樓市目前都是這個(gè)現(xiàn)狀。而且從國家最新的一些行動(dòng)上來看，接下來還是會(huì)用行動(dòng)去救市

既然提到了“救市”二字，這就證明樓市現(xiàn)在依然是躺著的階段，只能說從之前的搶救狀態(tài)剛剛搶回來，但是仍然是在ICU里面去觀察，連普通病房的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到，所以上面還得出各種措施來救

而且房地產(chǎn)不能崩，這個(gè)已經(jīng)是上面在用行動(dòng)明確告訴你的一個(gè)結(jié)論了。畢竟目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，你很難再找到一個(gè)像房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)，可以一個(gè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)多條產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展，如果房地產(chǎn)崩了，那就意味著經(jīng)濟(jì)也崩了，而且會(huì)有更多的失業(yè)人群，這是上面接受不了的

而且目前咱們?nèi)珖秶鷣碇v，基本上家家都有房子，房子可以說是每個(gè)家庭資產(chǎn)占比最大的部分了，如果樓市崩，那大家的資產(chǎn)都貶值縮水，這就直接不穩(wěn)定了，這是上面更不能接受的

所以樓市不行了就得救，救一次不行就一直救，直到救到能恢復(fù)正常為止

2.當(dāng)下天津樓市的一些矛盾的現(xiàn)狀及原因分析

上面在救市，天津同樣也在跟進(jìn)，目前天津公積金貸款進(jìn)行了最新的意見征集，這個(gè)基本就意味著要落地了，公積金首套貸款最高貸到100w，去年公積金首套不過最高才貸到60w，后來出了利好，最高能到80w，現(xiàn)在符合條件，直接可以貸到100w。然后最新一期的LPR利率再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，目前首套利率3.8%，二套利率是4.8%

如果是在過去幾年，有上面這樣的利好，樓市熱度可以說是會(huì)立刻就能起來。但是在當(dāng)下的市場，上面這些利好出來，可能就像往池塘里扔個(gè)石頭一樣，最多濺起來點(diǎn)兒水花，甚至說后面再出點(diǎn)啥利好，可能就是水花更多一些。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的矛盾情況？

我們先來分析一下樓市的一些最最基本的邏輯。

從需求上來說，不管是剛需還是改善的購房群體，手里的錢是決定能不能買房的核心因素。手里的錢，以及對自己未來收入的期望預(yù)判，這是關(guān)鍵

對新房市場而言，開發(fā)商現(xiàn)在依舊還有很多不穩(wěn)定因素，拿天津舉例，什么時(shí)候天津那些老大難的項(xiàng)目都最終如期交付了，這算是第一個(gè)信號。什么時(shí)候新房交付不會(huì)再出現(xiàn)各種減配以及質(zhì)量問題了，開發(fā)商不會(huì)再說那種我們能交付就已經(jīng)很不錯(cuò)了這樣的話，這是第二個(gè)信號。這兩個(gè)信號一定程度上代表著老百姓對新房市場的信心

對開發(fā)商而言，目前開發(fā)商也很難，很多開發(fā)商經(jīng)歷了三年之后，還能活下來的，目前有很多也是帶傷上陣的，表面光鮮，身體里都是傷痕累累的，開發(fā)商也在努力活下來，也在積極的轉(zhuǎn)型適應(yīng)當(dāng)下這種市場

至于二手房市場，目前二手房如果不是有對應(yīng)的重點(diǎn)學(xué)校，或者和上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)的需求沾邊的，基本房子都很難賣，二手房不好賣，那就沒錢買新的房子來改善，這就形不成一個(gè)循環(huán)

如果把樓市比做一鍋水，上面是希望這水別處于一個(gè)沸騰的狀態(tài)，真是滾開的水，也容易沸出來。上面就希望這水是熱的，一直是要開沒開的熱熱的狀態(tài)。現(xiàn)在能出的利好，不管是降利率也好，降首付也好，這些其實(shí)都好比是點(diǎn)火之后的加點(diǎn)柴，扇扇風(fēng)，只能起一個(gè)助長的作用，達(dá)不到一個(gè)本質(zhì)上的刺激或者說是救。因?yàn)榉績r(jià)目前是明確不能往下動(dòng)，老百姓手里的錢的增長速度，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)度，以及對房地產(chǎn)市場的信心恢復(fù)度，這些才是決定點(diǎn)燃樓市這鍋水的一關(guān)鍵因素

換句話說，首付你哪怕后面給搞到只有兩成，甚至之前有段時(shí)間，都有一成首付，甚至有的地方還有0首付的，但是只能說吸引一下大家眼球而已，起不了啥本質(zhì)作用，畢竟房子總房款在那里擺著，首付下來了，貸款就又上去了，我首付少了，每月還貸壓力還大呢，背著抱著一邊沉的。

利率也是這樣的道理

天津樓市目前的好消息和矛盾點(diǎn):

土拍這塊兒，天津目前有點(diǎn)開始玩明白了，拿優(yōu)質(zhì)好地，拿那種能讓開發(fā)商覺得能賺錢賣房的地出來，集中拿好地以及熱度高的地去拍天津房價(jià)走勢最新消息2023，先讓土拍市場活躍起來

但是好的地塊就那些，更多的環(huán)城和遠(yuǎn)郊的地后面可咋辦，誰來接手也是個(gè)問題

天津現(xiàn)在樓市純靠教育需求去撐著，不管是重點(diǎn)小學(xué)對應(yīng)的房子，還是適合小學(xué)初中轉(zhuǎn)學(xué)的房子，二手房靠教育需求支撐，新房也是如此，新的地塊還沒蓋房先官宣學(xué)校，引進(jìn)xx重點(diǎn)校，引進(jìn)xx九年一貫制學(xué)校

今年天津高考本科錄取率是65%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)和去年比其實(shí)下滑不少的，主要是新增考生人數(shù)和新增大學(xué)招生人數(shù)沒形成好的比例，不過天津自己目前也知道，教育是一個(gè)吸引人的點(diǎn)，甚至是最吸引人的那個(gè)點(diǎn)了，所以明年很可能會(huì)根據(jù)考生人數(shù)形勢，多安排點(diǎn)學(xué)位。拿高中來講，未來2-3年，天津高中學(xué)位也會(huì)增加2.6w個(gè)，這就是應(yīng)對中考帶來的升學(xué)率的壓力

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