作者| 暴哥

來源| 暴財(cái)經(jīng)（ID：） 原創(chuàng)作品，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系baoge-cj或評(píng)論留言

近期，暴哥在瀏覽國內(nèi)新聞的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)看到很多關(guān)于樓市下行等相關(guān)的報(bào)道。各種土地流拍，量價(jià)齊跌，花式維權(quán)等等！

我想起了幾個(gè)月之前，那時(shí)候的樓市雖然也有一些下降的風(fēng)聲，但是整體來說還是蠻堅(jiān)挺的，當(dāng)時(shí)暴哥跟朋友聊起房價(jià)會(huì)跌，但是相信暴哥的并不多。

跟目前的場(chǎng)景相差甚遠(yuǎn)，放眼現(xiàn)在天津樓市房價(jià)走勢(shì)，估計(jì)認(rèn)為目前樓市還是火熱一片的人也沒幾個(gè)了。

01

樓市涼了，人們所預(yù)期的金九銀十也只是空中樓閣。

燕郊的房價(jià)從以前的3萬跌倒目前的不足2萬還是無人問津，市場(chǎng)成交量下跌接近80%，真是涼到冰點(diǎn)了。

房價(jià)下降卻依然無人問津并不是燕郊的個(gè)例，在全國范圍內(nèi)其實(shí)這樣的例子還是很多的。熱點(diǎn)二線城市也是跌跌不休。廈門部分二手房價(jià)格幾近腰斬天津樓市房價(jià)走勢(shì)，杭州部分偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的二手房降幅也超過30%，其他城市也出現(xiàn)了不同程度的下降。

花式降價(jià)活動(dòng)輪番上演。

上海打出買房送寶馬的廣告；恒大宣布在全國范圍內(nèi)最低6折賣房并且無理由退房；萬科高喊活下去，在廈門白鷺郡率先推出百余套特價(jià)房；碧桂園則也采取降價(jià)促銷措施，江西上饒1萬降到7千、上海浦東南郡3.5萬降到2.6萬、合肥院子2萬降到5千等等，差價(jià)太大導(dǎo)致多個(gè)業(yè)主紛紛到售樓處維權(quán)。

現(xiàn)在這種情況，人們買房的意愿降低了好多，主要還是在觀望。

不過也有粉絲向暴哥反映，說他看到現(xiàn)在房價(jià)下跌了，雖然是心里挺開心，但是也很焦慮生怕錯(cuò)過一個(gè)機(jī)會(huì)。

因?yàn)樗⒉恢婪績r(jià)未來的趨勢(shì)是怎樣，是一直陰跌下去？還是“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”？

02

事實(shí)上，我們的房地產(chǎn)一步步走到現(xiàn)在，也并不是前所未有的。放眼全球，其實(shí)很多城市都經(jīng)歷過類似經(jīng)歷。所以暴哥特意去研究了一下全球的房價(jià)趨勢(shì)是怎樣的。暴哥看到了恒大研究院發(fā)布的一份研報(bào)，里面就比較詳細(xì)透徹地分析了房價(jià)大趨勢(shì)。

不同的經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異比較明顯。

全球近50年以來（1970-2017）不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)走勢(shì)差別比較大，平均的房價(jià)漲幅是20.6倍、年均增長6.5%。

主要可以分為4類：一是房價(jià)基本持續(xù)上行、期間調(diào)整幅度?。欢欠績r(jià)曾大幅下挫但后期上行超過前高；三是前期房價(jià)泡沫破滅、至今仍不及高點(diǎn)；四是房價(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)、漲幅總體較小。

造成不同的房價(jià)走勢(shì)主要是由于經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變動(dòng)引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局不一樣。

03

各國內(nèi)部房價(jià)漲幅最大的區(qū)域主要是人口流入的大都市圈。下面就是幾個(gè)比較典型的例子。

英國倫敦

英國倫敦近50年以來的房價(jià)上漲幅度是非常大的，漲幅達(dá)到了106倍。而從細(xì)分區(qū)域來看，大倫敦房價(jià)漲幅是居于首位的。再細(xì)化去分析，在大倫敦內(nèi)部核心區(qū)域的房價(jià)漲幅更大，其中最貴的房價(jià)是134.36萬英鎊/套（約1200萬人民幣）。

法國巴黎

法國巴黎近50年房價(jià)漲幅是33倍。巴黎的區(qū)域主要分為小巴黎，近郊3省以及遠(yuǎn)郊4省。1965-2015年間巴黎市的房價(jià)上漲幅度是明顯超過法國房價(jià)平均漲幅的，法國平均漲幅22.7倍，而巴黎的漲幅是32.5倍。

美國紐約

美國紐約房價(jià)42年上漲8.1倍，比美國平均房價(jià)漲幅高。但是相比于紐約周邊以及洛杉磯地區(qū)的房價(jià)來說想相對(duì)低一些。主要是因?yàn)殡m然紐約是國際大都市，但是由于美國經(jīng)濟(jì)重心向西海岸、南海岸偏移，紐約的人口增幅是84%，遠(yuǎn)小于洛杉磯地區(qū)的328%。

日本

說到日本的樓市，應(yīng)該大家都相對(duì)熟悉。因?yàn)槿毡驹?jīng)爆發(fā)過嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在1991年的時(shí)候，日本的房價(jià)達(dá)到峰值，六個(gè)核心城市曾36年上漲210倍。但是房地產(chǎn)泡沫太過于嚴(yán)重，所以在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，房價(jià)迅速下跌至今未恢復(fù)。地價(jià)趨勢(shì)跟房價(jià)趨勢(shì)差不多，峰值在1990年。泡沫破滅時(shí)在所有區(qū)域之中，大阪圈地價(jià)是下跌最為嚴(yán)重的地方，這主要是大阪在金融危機(jī)之前的上漲幅度最大，但是卻缺乏人口支撐。

04

通過分析全球的房價(jià)差異性以及共同點(diǎn)，其實(shí)我們可以看出。一個(gè)地方的房價(jià)變化主要是受經(jīng)濟(jì)增長、人口變化、貨幣供應(yīng)以及住房制度的不同。

經(jīng)濟(jì)增長快的地區(qū)，人口持續(xù)流入大的地區(qū)房價(jià)上漲幅度會(huì)更大。

就我們國家來說不同城市的不同區(qū)域在經(jīng)濟(jì)增長和人口變化上會(huì)有很大的區(qū)別，但是貨幣供應(yīng)全國都是一樣，住房制度即使略有不同，主要基調(diào)還是跟國家的政策大方向是一樣的。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然很涼，大家的購買意愿都很低。

但是從長期的角度來分析房價(jià)總歸還是會(huì)繼續(xù)上行的，部分城市一兩年內(nèi)會(huì)是購房的好時(shí)機(jī)，但是不同的地方就會(huì)有明顯的差異。

我的觀點(diǎn)是比較看好經(jīng)濟(jì)增長快并且人口處于持續(xù)流入的一二線城市，對(duì)于很多三四五線城市未來可能進(jìn)入一個(gè)較長時(shí)間的慢慢陰跌的階段。

因?yàn)槿奈寰€城市來說，房價(jià)之前上漲了很多但是因?yàn)樵谫Y源上比不過一二線城市，產(chǎn)業(yè)也不足以吸引很多外來者。人口難以持續(xù)流入，反而是處于流出狀態(tài)，沒有人口的支撐難以讓房價(jià)快速回暖。

PS：關(guān)于房價(jià)趨勢(shì)方面，如果大家想要了解更多的分析，歡迎大家在下方留言。如果粉絲們有自己的觀點(diǎn)也歡迎跟大家一起分享。

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